Onlangs heeft de Hoge Raad (HR) uitspraak gedaan in een zaak over de btw-kwalificatie van de verkoop van een perceel waarop nog een 96 meter lange muur aanwezig was. In deze zaak stond de vraag centraal of de levering van dit perceel – ondanks de aanwezigheid van de muur - voor de btw kwalificeert als de levering van een bouwterrein (belast met 21% btw). Hierdoor is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. In de praktijk bestaat regelmatig discussie over de btw-kwalificatie van de levering van een perceel dat deels bebouwd is. Deze uitspraak biedt handvaten bij de beoordeling of een dergelijk perceel moet worden gezien als een bouwterrein. 

Het stappenplan van de Hoge Raad 
De Hoge Raad maakt bij haar oordeel gebruik van een aantal stappen om te beoordelen of sprake is van een bouwterrein, indien het een perceel met bebouwing betreft.

-Ten eerste moet de vraag worden beantwoord of sprake is van onbebouwde grond. Hiervan is ook sprake indien er nog (resterende) bebouwing aanwezig is, maar deze bebouwing kan geen functie meer vervullen.  

-Indien er wel sprake van bebouwing en deze bebouwing heeft een functie, dan dient te worden beoordeeld of de grond dienstbaar is aan het gebouw. Is dit het geval, dan betreft het een gebouw met daarbij behorend terrein. Hierdoor volgt de grond de btw-kwalificatie van het gebouw. Er is dan geen sprake van een bouwterrein.  

-Mocht de grond niet dienstbaar zijn aan het gebouw, dan moet worden beoordeeld of de bebouwing dienstbaar is aan de onbebouwde grond. Hiervan is onder andere sprake indien de bebouwing verwaarloosbaar is ten opzichte van de onbebouwde grond. Hierdoor is er (in dit geval) ondanks de bebouwing met een functie, sprake van een bouwterrein.

-Als de bebouwing niet verwaarloosbaar is dan speelt de vraag of de bebouwde en onbebouwde delen van het perceel al dan niet een eigen btw-kwalificatie moeten krijgen.

Het oordeel van de Hoge Raad 
In deze zaak ging het om de verkoop van een perceel grond. Op dit perceel wilde belanghebbende een appartementencomplex en gezinswoningen realiseren en in het kader hiervan is het oude fabrieksgebouw dat aanwezig was op het perceel gesloopt, met uitzondering van één zijmuur. De muur is 96 meter lang, 2.4 meter hoog en 0,25 meter breed en beslaat vrijwel één zijde van het perceel. De muur functioneerde tevens als grondkering en heeft deze functie na de sloop van de fabriek behouden.   

Doordat de muur een functie heeft kan het perceel volgens de HR niet als geheel onbebouwd worden aangemerkt (stap 1). Vervolgens concludeert de HR dat er geen sprake is van een gebouw met daarbij behorend terrein (stap 2). Uiteindelijk oordeelt de HR dat de muur verwaarloosbaar is ten opzichte van de rest van het perceel (stap 3). De HR geeft echter geen nadere toelichting over de vraag wanneer sprake is van ‘verwaarloosbare bebouwing’.

In dit geval leidt het oordeel van de Hoge Raad ertoe dat sprake is van een bouwterrein voor de btw. De levering van het onroerend goed was daardoor belast met 21% btw.  

Belang voor de praktijk 
Deze uitspraak biedt handvaten bij de beoordeling of bij de verkoop van een perceel waarop nog (beperkte) bebouwing aanwezig is, sprake is van onbebouwde grond wat onder voorwaarden kan kwalificeren als de levering van een bouwterrein. Deze beoordeling is relevant voor de praktijk, om (onder meer) te kunnen bepalen of de transactie wordt belast met 21% btw of met 10,4% overdrachtsbelasting.  De beoordeling is zeer feitelijk van aard en in de praktijk niet altijd eenvoudig te maken.

Tot slot 
Heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen?  Neemt u dan gerust op met uw relatiebeheerder of een van onze btw-specialisten, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040 – 2 504 504. Uiteraard kunt u ook met al uw andere fiscale vragen bij ons terecht. 

Deel dit bericht: